台北市府 放寬「住三」用地建築使用規定

作者：MyGoNews林湘慈
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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府配合產業發展，修正「台北市土地使用分區管制自治條例」及「台北市土地使用分區附條件允許使用標準」，已於2019年2月23日發布，2019年2月25日生效。本次修法重點為放寬第三種住宅區得附條件允許設置人民團體、寵物寄養、寵物美容、運動訓練班、機車修理及附屬零件出售展示，工業區得設置企業總部、得附條件允許設置托兒教保服務設施。另配合新興產業重新檢討第5條土地及建築物使用項目，並一併重新檢討允許使用標準內相關規定。
 
都市發展局表示，因應近年來台北市新興產業發展迅速、產業結構改變，如民眾飼養寵物之需求漸增、運動風氣興起，於第三種住宅區確有放寬使用之需求；另台北市產業結構特性轉變，多數製造業進駐台北市之經營型態以總公司營運總部或研發中心為主，有必要放寬工業區設置企業營運總部及其關係企業。
 
為與台北市產業結構變遷接軌，市政府多年來持續進行土地使用分區管制規定調整之可行性檢討，並與相關公會等多方討論凝聚共識，在促進產業發展及維持居住環境品質之前提下，修正「台北市土地使用分區管制自治條例」，並於2018年10月2日經市議會三讀通過，內政部於2019年2月12日函轉行政院准予備案，台北市府即於2019年2月23日發布實施，相關條文可至台北市法規查詢系統(https://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/)參閱。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 請問為什麼我的土地登記簿謄本是暫未編定，是什麼意思？我現在那塊地在種果樹，我想變成農業使用，要怎麼申請？

（一）所謂「暫未編定」用地，係指位於山坡地範圍內之非都市土地，在未辦理土地可利用限度查定前暫時不辦理編定。

（二）「暫未編定」土地，請向本府農業局申請辦理或俟該局逕辦土地可利用限度查定完成後，經本府(農業局)公告確定通知地政事務所，再由地政事務所依查定結果陳報市府核准補註使用地類別為農牧用地、林業用地、國土保安用地或其他用地。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 賣自住宅 善用一生一次節稅

出售自用住宅如何節稅？稅務專家告訴您，不論是擁有一屋或者多屋者，一定要優先選用「一生一次」的土增稅10%優惠稅率。

民眾在出售自用住宅時，常為了要選用「一生一次」的土增稅10%優惠稅率，還是「一生一屋」的土增稅優惠稅率10%，困擾不已。最近有民眾詢問基隆市稅務局，想出售自用住宅，主張先用「一生一屋」的優惠稅率課徵土地增值稅，保留「一生一次」的優惠稅率權利，留待將來再使用。

稅務官員表示，「一生一次」、「一生一屋」的土增稅優惠稅率雖然都是10%，但法定要件不同。首先，「一生一屋」優惠稅率適用前提是，已使用過「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。其次，「一生一屋」無次數限制，只要符合一生一屋的各項要件，都可以申請適用，不過，土地所有權人、配偶及未成年子女，只能擁有該一戶自用住宅。

第三，「一生一次」一生限用一次，但不限屋數，只要符合法定要件，可多戶同時申請適用，可以在同一天簽訂買賣契約、同一天到稅捐處申報土地增值稅。

第四，「一生一次」、「一生一屋」的法定要件也不同，例如「一生一次」的土地面積限制都市未超過3公畝、非都市未超過7公畝，「一生一屋」則是都市未超過1.5公畝、非都市未超過3.5公畝，等於是面積減半。在此前提下，稅務官員表示，不論是擁有一屋或者多屋者，在出售自用住宅時，一定要優先選用「一生一次」土增稅10%優惠稅率。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法拍 ((農地)) 債權人不得代位申請不課徵土增稅

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，如果農業用地被法院拍賣而且符合拍定人為自然人且作農業使用等要件時，義務人或權利人可在收到通知函之次日起30日內檢附農業用地作農業使用證明書等資料，申請不課徵土地增值稅，但債權人不得代位申請。
 
稅捐機關呼籲，農業用地移轉時申請不課徵土地增值稅，並非免徵土地增值稅，僅係延緩課徵，並非就該次移轉階段已產生之土地漲價利益予以免除，故經申請不課徵土地增值稅後，將加重取得土地所有權人再次移轉時土地增值稅之負擔。因此，農業用地被拍賣後，義務人或權利人均可申請不課徵土地增值稅，但債權人不能類推適用民法第242條所規定之代位權。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 未辦繼承登記，繼承人仍須繳地價稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】最近常有民眾詢問，未辦理繼承登記取得父親所遺留之遺產，為什麼還要負責繳地價稅呢？
 
稅捐機關表示，繼承因被繼承人死亡而開始，除拋棄繼承權外，繼承人共同繼受取得不動產物權，故自繼承之日起，全體繼承人為被繼承人遺留不動產之納稅義務人；對於遺產全部為公同共有並負連帶繳納稅款責任。倘有遺囑執行人或受遺贈人，依法須繳清稅捐後，使得分割遺產或交付遺贈。
 
例如，王老先生於2017年1月20日死亡，遺有應稅土地數筆，稅捐處依法將2017年地價稅繳款書送達王老先生之繼承人其中任一人，並另繕發核定稅額通知書予全體繼承人。
 
稅捐機關提醒民眾，對於尚未辦妥財產繼承登記前，繼承人於收到繳款書後，仍應於限期內繳納稅款，逾繳納期限，除按應納稅額最高加徵15％滯納金外，並依法移送強制執行。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 單獨申報 移轉農地申請不課土增稅有30日規定

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，農業用地如遭法院拍賣，權利人或義務人須於收到稅捐稽徵機關通知後30日內提出申請不課徵土地增值稅，如屬權利人單獨申報土地移轉現值者，義務人須於收到稽徵機關通知後30日內提出申請不課徵土地增值稅，始有不課徵土地增值稅之適用。
 
稅捐機關表示，依據土地稅法第39條之3第2項規定，農業用地移轉，其屬無須申報土地移轉現值者，主管稽徵機關應通知權利人及義務人，其屬權利人單獨申報土地移轉現值者，應通知義務人，若合於同法第39條之2第1項規定不課徵土地增值稅之要件者，權利人或義務人應於收到通知之次日起30日內持該筆土地之「農業用地作農業使用證明書」提出申請，逾期則不得申請不課徵土地增值稅；惟若權利人或義務人於收到稅捐稽徵機關通知，始向農業主管機關申請核發農業用地作農業使用證明書，可扣除主管機關核發該證明書之期限，作為其申請不課徵土地增值稅申請期限。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 善用「一生一屋」省土增稅！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】老王欲出售持有近10年之房地，因3年前曾出售另一棟房屋並已按「一生一次」自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅，聽同事說應該可適用「一生一屋」，再次以10％的優惠稅率課徵土地增值稅，到稅捐處洽詢。
 
稅捐機關表示：市民出售房地原則上都申請「一生一次」自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅，如再次出售不動產，則可善用「一生一屋」自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，稅率同樣10％可省下不少稅負，惟「一生一屋」與「一生一次」差別條件主要包括無其他房屋、連續設籍滿6年及出售前5年無出租或營業，「一生一屋」自用住宅用地稅率條件：
 
一、已適用過一生一次自用住宅用地稅率。

二、出售都市土地面積未超過1.5公畝部分，非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

 三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

五、出售前5年內，無供營業使用或出租。
 
稅捐機關提醒您，「一生一屋」是已適用過土地增值稅自用住宅用地稅率，再出售不動產，才能再次適用自用住宅用地稅率。若符合條件之市民朋友，請提出申請幫自己節稅省荷包。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 房屋稅免徵，屋齡無關

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】基隆市稅務局指出，常有民眾誤以為自家房屋老舊，就可不必繳納房屋稅。但根據現行稅法，房屋稅與房屋屋齡無關，而是依照「房屋評定現值」來決定。
 
基隆市稅務局說明，房屋稅稅額並非以市價計算，而是以房屋評定現值乘上稅率得出。所謂房屋評定現值，即是房屋在課稅上的價值，目前由各縣市政府自行每三年評定一次，考量因素包括房屋標準單價、每年折舊率和房屋所處的地段，和屋齡多寡沒有關係。
 
舉例來說，總樓層數、房屋構造種類和用途類別都會影響房屋標準單價。房屋的總樓層數愈高，表示房屋標準單價愈高、房屋評定現值愈高，因而民眾所須繳納的房屋稅也會更多。
 
目前住家用房屋總現值在10萬1千元以下者才可免徵房屋稅。換言之，民眾所住的房屋，評定現值若超過10萬1千元，不管房屋屋齡多久，都要繳納房屋稅。至於非住家用途的房屋，像是營業、私人醫院、診所、自由職業事務所使用，或是提供給人民團體非營業使用，無論評定的房屋現值多寡，都要課徵房屋稅。
 
基隆市稅務局進一步說明，如果民眾的住家用房屋評定現值在10萬1千元以下，但卻收到房屋稅稅單，可能是因為該房屋在當年度的用途不符住家規定。民眾的房屋如果在課稅年度變更為住家使用，記得向所在的稽徵機關申請使用情形變更，即可免徵房屋稅。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 要注意 無償承擔債務，應課贈與稅

財政部國稅局表示，依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務，以贈與論，應課徵贈與稅。此類以贈與論案件如係未辦理申報經查獲者，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後10日內申報贈與稅，如逾限仍未申報或提出說明，除補稅外，尚應依同法第44條規定處以罰鍰。
 
該局舉例說明，日前查獲納稅義務人甲君於2014年間以出售土地款代其子A君清償向銀行之抵押貸款，未申報贈與稅，經該局通知後始於期限內申報，並經該局核定贈與總額5,000,000元，贈與稅額280,000元。甲君不服，主張其係基於連帶保證人之地位清償銀行貸款，代償後已承受銀行對A君之債權，並非無償贈與云云。
 
經該局審理結果，甲君雖為A君向銀行貸款之連帶保證人，但該貸款尚未屆清償期，銀行並未向甲君進行追索，且貸款期間A君繳息情況正常，經調閱A君之各類所得及財產資料，A君並非無資力，非清償不能，顯無由甲君代償貸款之必要。
 
又查調甲君主要銀行往來帳戶，A君對甲君並無匯款存入紀錄，甲君亦未提示其與A君間存有借貸關係及償還代償款項之相關證明文件，乃認定甲君之主張不予採據，並以甲君之代償行為已使A君因免除債務而獲有財產上利益，實質上與贈與財產無異，維持「以贈與論」課稅之核定。
 
該局特別指出，為他人無償承擔債務仍屬贈與稅課稅範疇，民眾從事此項行為時，應妥為考量後續衍生之稅負問題，以維自身權益。

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【市地重劃】~ 自辦市地重劃區內應拆遷之地上物如何補償？是否應公告？

1.自辦市地重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓應予補償，其補償數額由重劃理事會依照台中市公共工程拆遷建物補償辦法之標準查定，並提交會員大會通過後辦理。

2.準用市地重劃實施辦法第38條規定重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓於拆除或遷移前，將補償金額及拆遷期限公告三十日，並通知其所有權人或墓主；其為無主墳墓者得以公告代通知。

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【市地重劃】~ 何謂農地重劃？

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 建物測量規費如何計算?

(一)建物位置圖之測量費:

1、每單位以新臺幣4000元計收。

2、同棟其他區分所有權人申請建物位置圖時,可調原勘測位置並參酌使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪之。

3、每區分所有建物應加繳建物位置圖轉繪費新臺幣200元。

4、以整棟建物為一測量單位。

(二)建物平面圖測量費:

1、每單位以新臺幣800元計收。

2、如係樓房,應分層計算,如係區分所有者,應依其區分分別計算。

3、上項費用,以每建號每50平方公尺為計收單位,不足50平方公尺者,以50平方公尺計。

(三)建物合併複丈費:按合併前建號計算,每單位以新臺幣400元計收。

(四)建物分割複丈費: 按分割後建號計算,每單位以新臺幣800元計收。

(五)建物部分滅失測量費:按未滅失建物之面積計算,每單位以新臺幣800元計收。

(六)未登記建物,因納稅需要,申請勘測之測量費:依建物位置圖之測量費計收。以整棟建物為一測量單位。

(七)建物基地號或建物門牌號變更勘查費:不論面積大小,以每建號計算,每單位以新臺幣400元計收。

(八)建物全部滅失或特別建物部分滅失之勘查費: 不論面積大小,以每建號計算,每單位以新臺幣400元計收。

(九)建物平面圖轉繪費:每建號新臺幣200元計收。

(十)建物平面圖或建物測量成果圖影印本:以每張新臺幣15元計收。

(十一)地籍圖謄本採電腦列印:

以每張新臺幣20元計收。

(十二)建物測量成果圖採電腦列印:

以每張新臺幣20元計收。

(十三)採用電腦繪製大範圍地區數值地籍圖謄本繪圖費:每幅以新臺幣750元計收。

1、按圖幅橫長40公分,縱長30公分,比例尺500分之1 為原則。

  2、繪圖圖幅長寬及比例如有變動,得視實際需要,另案核計。

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