【市地重劃】~ 什麼是區段徵收？區段徵收的法令依據為何?

區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新規劃整理。開發完成後，由政府直接支配使用公共設施用地，其餘之可供建築土地，部分供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用。

主要依據土地徵收條例、土地徵收條例施行細則及區段徵收實施辦法等，另外依據促進民間參與公共建設法、獎勵參與交通建設條例、都市計畫法、新市鎮開發條例、發展觀光條例、大眾捷運法、都市更新條例等相關法令亦有規定可辦理區段徵收。

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【市地重劃】~ 辦理區段徵收有哪些好處？

區段徵收是一種自償性開發事業，也是公私互蒙其利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出；就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲，公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。

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【市地重劃】~ 主管機關在辦理區段徵收前，可否禁止建築改良物之新建等事項？

區段徵收範圍勘定後，主管機關在正式辦理區段徵收前，可以視實際需要報經中央主管機關核定後，分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間合計不得超過一年六個月。

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【市地重劃】~ 抵價地總面積（或稱為抵價地比例）是多少？

抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據現行法令規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十（曾經辦過農地重劃之土地，最低不得少於百分之四十五）。
抵價地總面積最低雖為徵收總面積百分之四十，但是每一位土地所有權人實際領回抵價地面積，須按他應領地價補償費金額及領回抵價地位置之地價計算，計算結果每位土地所有權人實際領回抵價地面積，可能高於他被徵收土地面積百分之四十，也可能低於他被徵收土地面積百分之四十，並不是每一位都剛好是百分之四十。

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!!! 房市走弱 !!! 反加速 改建 潮 雙北危老核准率再破8成

 2022/11/17 18:49

雖然近期房市買氣稍淡，但大台北地區危老重建卻非常旺，據安信建經彙整內政部資料顯示，雙北地區「核准率」再破8成，且高於全國水準，危老重建風氣仍夯。

安信建經彙整內政部資料，統計至今年9月底為止，台北市危老申請件數為910件，核定件數為732件；雖然申請件數僅季增4件，但核定件數卻大增49件，核准率衝高至約80.44%，不僅較今年6月與去年同期雙雙上升逾5個百分點，更為統計以來，北市核准率次高的紀錄。

新北市同期危老重建申請件數為566件、季增17件，核准件數則來到460件、季增34件，核准率走高至81.27%，較6月上升約3.67個百分點，亦比去年同期增加1.58個百分點,，並締造歷史新高。

近來新北市出現建商資金不足、建案工程中斷的情況，再加上爛尾樓疑慮籠罩，導致地主對危老重建卻步。張峰榮建議，若地主想走危老重建卻又擔心建商工程爛尾，不妨透過「全案管理」方式，由建經公司協助地主完成老屋重建的心願。

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【市地重劃】~ 區段徵收土地設定地上權、地役權或永佃權，土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件？

土地所有權人應提出同意塗銷上述他項權利之證明文件。

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揭露十大熱門交易火車站！新北2站在汐止 台中這站冠全台

 好房網News記者王銘紳／綜合報導

軌道建設是前瞻基礎建設計畫中重要的一環，除了捷運系統外，歷史悠久的台鐵系統也扮演重要的角色，藉由鐵路立體化及鐵路沿線周邊土地更新再發展，消除都市鐵路沿線平交道，促進土地開發與整體發展，也創造出「軌道經濟」。永慶房屋研展中心副理陳金萍直言，火車站周邊成為民眾購屋選項之一。

 

陳金萍解釋，提到利用大眾運輸通勤，大家普遍聯想到捷運系統，但台鐵路網遍布全台，且在前瞻基礎建設計畫下，全台灣各地的鐵路建設與周邊開發陸續進行中。近期包括台北車站E1、E2公辦都更簽約，還有桃園、台南以及高雄鐵路地下化等，同時，也增設新的通勤車站，縮短鐵路通勤運輸時間。讓鐵道路網更趨完整，加上台鐵票價相對實惠，許多都會區運輸通勤仍仰賴台鐵系統。

台中市西區的五權車站是2022年1－9月六大都會區各火車站交易量冠軍。圖／永慶房產集團提供

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【市地重劃】~ 區段徵收公告期間多久？在何處公告？

區段徵收公告期間為三十日。公告地點為主管機關之公告處所及被徵收土地或土地改良物所在地。

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【市地重劃】~ 土地所有權人如何領取地價補償費？

土地所有權人對於地價補償費可以選擇全部領取現金補償，或全部申請發給抵價地，也可以選擇部分領取現金補償部分申請發給抵價地。經主管機關核定發給抵價地之土地所有權人，在抵價地分配作業說明會召開前，如果想改領現金補償，須以書面向主管機關提出申請，由主管機關徵詢需用土地人資金調度情形及考量是否影響區段徵收實際作業後，再決定是否同意土地所有權人改領現金補償。

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台北人 !!! 真有錢 !!! 房價漲幅最大的竟是這個坪數

由於房價居高不下，大多人只負擔得起低總價、小坪數的房子，但近期一份統計顛覆了大眾的認知。根據房仲業者統計實價登錄資料顯示，漲幅最大的坪數竟然是51～60坪的住宅，成交單價年漲幅11.6％；專家表示，因為資金潮與疫情居家等因素，購屋族更重視開闊的室內空間，使得三、四房型成交價漲幅更勝於其他產品。

據大家房屋統計實價登錄資料指出，今年台北市各坪數區間的平均成交單價，只有超過百坪的住宅均價未明顯上漲， 20坪以下成交單價上升至7字頭，均價71.4萬元、年漲幅3.8%，41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭，其中，51~60坪均價72.9萬元、增幅11.6%，61~80坪均價76.2萬元、增幅10.0%，是漲幅最大的坪數區間；單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪，儘管價格尚未叩關7字頭，今年房價也都有7%~9%的漲幅。

出乎意料！當年不好賣 如今台北市這坪數漲最多

2022-10-05 11:10 經濟日報／ 記者朱曼寧／台北即時報導

台北市房市經過資金帶動，不同坪數的價格漲幅也出現異動，據實價登錄統計，今年各坪數區間平均成交價與去年相比，成長幅度在10%以上的竟然是51~80坪，其中51~60坪的住宅成交單價年漲幅11.6%，顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，大三房、四房曾為市場的票房毒藥，房市下修盤整時乏人問津，近期因資金潮拉高購屋預算，以及疫情讓居家時間增加，買方重視開闊的室內空間，且80坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制，及台北市豪宅稅的標準內，讓今年單價有亮眼表現。

【市地重劃】~ 區段徵收土地訂有耕地三七五租約，土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件？

土地所有權人應提出已按徵收當期公告土地現值（含加成補償）三分之一補償耕地承租人之證明文件；承租人如受領延遲、拒絕受領或不能受領時，土地所有權人可將補償金額提存於法院，並以提存書作為補償承租人之證明文件。

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【市地重劃】~ 山坡地範圍之土地，如何申請變更編定？

一、山坡地範圍內之非都市土地，如果想開發作建築使用，除興闢公共設施、公用事業、慈善、福利、文化事業或其他公共建設所必要之建築物者外，其面積未達十公頃者，其事業計畫應先經省（市）政府核准免受十公頃之限制，於徵得變更前目的事業主管機關同意，並依水土保持法及環境影響評估法等相關規定辦理後，檢附水土保持完工證明書或主管建築機關核發之雜項工程完工查驗合格證明文件，申請用地變更。

二、山坡地範圍內之非都市土地達十公頃以上之開發案，應經區域計畫擬定機關之同意，並於取得水土保持完工證明書或主管建築機關核發之雜項工程完工查驗合格證明文件後，申請用地變更。

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【市地重劃】~ 區段徵收有限制登記，土地所有權人申請發給抵價地時應提出何種證明文件？

土地所有權人應提出已塗銷限制登記之土地登記簿謄本或由預告登記權利人出具同意塗銷限制登記之證明文件。

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【市地重劃】~ 祭祀公業土地如何申請發給抵價地？

祭祀公業已選定管理人，且向民政機關備查有案者，如其規約或派下員大會決議未有特別約定，由管理人切結並檢具證明文件，向主管機關領取現金補償地價或申請發給抵價地。派下員對於管理人領取現金補償地價或申請發給抵價地提出異議時，管理人應在主管機關規定期間內召開派下員大會，決議領取現金補償地價或申請發給抵價地。祭祀公業未選定管理人者，如其規約或派下員大會決議未有特別約定，其領取現金補償地價或申請發給抵價地，應經派下員全體之同意。

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【市地重劃】~ 抵價地分配街廓及最小建築單位面積如何劃定？

由主管機關依開發目的及實際作業需要劃定，但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則、都市計畫及都市設計所規定最小建築基地之寬度、深度及面積。

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【市地重劃】~ 什麼人可以申請發給抵價地？

主管機關辦理區段徵收時，被徵收土地所有權人（以徵收公告之日土地登記簿記載者為準）可以申請發給抵價地；土地所有權人死亡未辦竣繼承登記者，其繼承人亦可按其應繼分申請發給抵價地，其他他項權利人、建築基地承租人、耕地承租人（佃農）及房屋所有權人等，則無權利申請發給抵價地。

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【市地重劃】~ 申請發給抵價地之時間為何？

土地所有權人如想申請發給抵價地，須在區段徵收公告期間以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請。

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【市地重劃】~ 何謂抵價地？

區段徵收範圍內之土地所有權人，對於政府徵收土地應發給之地價補償費，可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付，這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。

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【市地重劃】~ 租佃雙方發生租佃爭議應如何處理？

依據耕地三七五減租條例第26條規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會給予書面證明。」

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【市地重劃】~ 如何申請發給抵價地？

土地所有權人如想申請發給抵價地，須在徵收公告期間內提出抵價地申請書（由主管機關提供空白申請書）、土地所有權狀、土地所有權人身分證明及其他相關證明文件親自至主管機關指定地點辦理；土地所有權人不方便親自到場時，可以掛號郵寄方式向主管機關提出申請。

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【市地重劃】~ 徵收土地及地上改良物補償費發放之期限？如有他項權利如何處理？

一、依土地徵收條例第20條規定，徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告期滿後15日內發給之。

二、如被徵收之土地或建築改良物有設定他項權利時，依土地徵收條例第36條規定，由該管直轄市或縣市主管機關應通知當事人限期自行協議，再依其協議結果代為清償，協議不成者，其補償費依土地徵收條例第26條規定於應發給補償費之期限滿次日起3個月內存入保管專戶，並通知應受補償人自通知送達發生效力之日起逾15年未領取之補償費，歸屬國庫。

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【市地重劃】~ 耕地三七五租約租佃雙方土地或身分資料如有變更，應向何機關辦理租約變更登記

耕地三七五租約土地如有買賣、贈與、重測、重劃、分割、合併等變更，或出、承租人有繼承、更名、住址遷移等情事，應向當地區公所辦理租約變更登記。

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南桃園工業地產交易成長快速 欣興連續在楊梅加碼購地

實價登錄交易統計顯示，2021 年桃園工業地產總交易規模達 908 億元，為近 10 年新高，且連 5 年交易規模成長，楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域，顯示南桃園工業地產正快速發展，而欣興 (3037-TW) 更是連續在楊梅加碼購地。

交易規模增長金額最顯著的楊梅區，位於南桃園的工業區核心位置，加上有幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材，2021 年交易規模較前年增加近百億元之多，交易類型以工業土地佔約 60% 為最多。今年也持續看到上市櫃企業在楊梅區投資設廠，包含統一企業 (1216-TW) 以 10.3 億元買下工業土地，將作倉儲物流園區及生產使用；另外，欣興電子也以 4.54 億元再加碼買下草湳坡段近 3000 坪工業土地，這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。

【收購持分、繼承土地】~ 每年公告土地現值調整，會不會帶動物價之上漲？

土地向來是民間置產保值之主要方法之一，通常在物價上漲時，民眾基於保值之心理，常搶購房地產，導致地價上漲。公告土地現值之調整係對過去1年內土地買賣價格估算，只是對過去土地漲價之事實作追認，並不是預估未來之地價，因此公告土地現值調整不致帶動物價上漲。

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老舊的房屋還能夠補辦保存登記嗎？

只要該建物符合法規，照樣可以申辦建物保存登記。

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合庫董座示警：未來購屋「自備款要多準備一點」

合庫金 (5880-TW) 董事長雷仲達表示，除青安房貸配合政策調升半碼外，合庫銀的房貸利率將自 4 月 15 日起隨牌告利率調升一碼，因應不動產放款權數提高與升息等因素，「未來購屋自備款可能要多準備一點」。

全台捷運站週邊房價 這站漲幅驚人

都會區中的捷運，帶動交通運輸便利性，向來就是房地產增值的保證條件之一。2017年起政府大力推動「前瞻軌道計畫」，五大主軸之一的「捷運系統」便在全台掀起了一股旋風，捷運建設題材如雨後春筍般在各地湧現。永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計2020年至2021年全台營運中的捷運站周邊800公尺範圍內的成交資料，發現漲幅前10大站點周邊房價年漲幅都有1成以上的幅度，其中高雄捷運「生態園區站」漲幅高達25.8%，為全台捷運站漲幅最高的站點；另外前10名當中，高雄捷運系統就佔了5個名額，分別為「生態園區站」、「青埔站」、「楠梓加工區站」、「市議會站」、「小港站」，榮登全台漲勢最強捷運系統，北捷亦攻佔3席，桃捷、中捷則各搶下1個站點。

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未辦理保存登記之建物，如何認定是所有權人？

以原始起造人或實際出資建造之人為準，可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時，應以聲明異議或訴訟程序解決。

該局進一步說明，未辦保存登記之房屋買賣移轉，因無需向地政機關辦理建物所有權移轉登記，致民眾誤以為買賣雙方簽訂買賣契約書後即完成移轉，而未向房屋所在地稽徵機關申報繳納契稅，導致房屋納稅義務人仍為原所有人。

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建物只有稅籍並無權狀是什麼意思？

當建物僅擁有房屋稅籍，代表房屋屬於未保存登記的不動產，等於沒有房屋權狀。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 訂有耕地三七五租約之土地應如何以協議分割方式終止租約?

依據農業發展條例第16條第1項第5款規定：「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。」，所以，訂有三七五租約的耕地，租佃雙方可以經由協議分割耕地的方式終止租約，即將耕地分割為租佃雙方單獨所有；但分割後之耕地筆數不能超過租佃雙方的合計總人數。其辦理方式及程序如下：

一、由租佃雙方檢附「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」、戶籍謄本、印鑑證明、租約書等相關文件，向土地所在地之區公所申請終止耕地三七五租約。

二、區公所審核通過後，核發註明「同意依農業發展條例第16條第1項第5款以分割方式終止租約之申請，請於2個月內完成分割、移轉事宜，逾期需重新申請。」之同意終止租約證明書。

三、由租佃雙方檢附「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」及     

其他相關文件，向稅捐機關申報移轉現值或申請不課土地增值稅。

四、最後再由租佃雙方檢附下列文件，向土地轄區地政事務所繳納登記規費，連件申辦分割、移轉登記：

（一）貼足印花之「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」。

（二）區公所核發之同意終止租約證明書。

（三）土地增值稅繳納證明或稅捐機關核發之免稅證明。

（四）「農業用地作農業使用證明書」或符合土地使用管制證

明書。

（五）其他依土地登記規則第34條規定應附之文件。

五、地政事務所辦竣分割、移轉登記後，應函請區公所註銷租約登記，並通知雙方當事人；區公所註銷租約登記後，再函請地政事務所註銷土地登記簿上該筆土地訂有三七五租約之註記。

六、所需書表及辦理程序請洽各區公所承辦員。

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未保存登記之建物可以買賣或過戶嗎？

可以。未保存登記一樣能夠進行繼承、過戶、贈與、買賣，各種不動產的移轉皆不受影響。

該局進一步說明，未辦保存登記之房屋買賣移轉，因無需向地政機關辦理建物所有權移轉登記，致民眾誤以為買賣雙方簽訂買賣契約書後即完成移轉，而未向房屋所在地稽徵機關申報繳納契稅，導致房屋納稅義務人仍為原所有人。

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