【收購持分 / 繼承土地】~ 終止借名登記 經法判移轉返還借名人，仍課土增稅

時間：2017-10-29
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示近來民眾詢問，因個人因素將本人購買土地暫時借用朋友名義登記為土地所有權人，嗣後取得法院判決其朋友應辦理所有權移轉登記於本人名下，為何還要申報課徵土地增值稅？
 
稅捐機關表示，土地稅法第28條前段規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅」。是以土地雖係由本人(借名人)出資購買而以朋友(出名人)名義登記為土地所有權人，依現行民法、土地法、土地登記規則等規定，係以出名人為該土地所有權人，借名人僅對出名人有債權之請求權。
 
借名人雖然取得法院命出名人應辦理所有權移轉登記之確定判決，仍屬另一次的所有權移轉行為。土地只要有漲價所得及土地所有權移轉之事實，依土地稅法第28條前段規定，仍必須申報土地移轉現值，按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 一生一屋！夫購地1年內妻出售，可課10％土增稅

時間：2017-10-17
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，土地所有權人與其配偶及未成年子女，出售土地時無該自用住宅以外之房屋，始可適用一生一屋10％優惠稅率課徵土地增值稅。但考量民眾換屋先買後賣情形甚多，土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地者，亦符合土地稅法第34條第5項第2款之規定。
 
稅捐機關說明，為考量土地所有權人與其配偶及未成年子女係生活共同體，放寬土地所有權人之配偶先購買自用住宅用地，自完成移轉登記之日起1年內，土地所有權人始出售原有自用住宅用地者，仍可適用一生一屋10％優惠稅率課徵土地增值稅。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 一生一屋 土增稅 ((自用住宅優惠稅率)) 須符合規定

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2017-12-10
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有民眾於出售土地時申請依據「一生一屋」(即土地稅法第34條第5項)規定按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，卻因要件不符經稅捐稽徵機關否准。
 
高雄市稅捐稽徵處表示，土地增值稅適用自用住宅用地優惠稅率除了「一生一次」外，自2010年起增加了「一生一屋」。適用「一生一屋」優惠稅率除了須先已適用過一生一次之外，還須符合出售時本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋、持有該出售土地6年以上、且有本人、配偶或未成年子女在該地連續設立戶籍滿6年、出售前5年無出租及營業情事等要件，其可適用面積限制在都市土地不超過150平方公尺或非都市土地不超過350平方公尺，且不以一次為限。
 
稅處進一步說明，該民眾之配偶同時尚擁有一間房屋；所以該申請案件並不符合「一生一屋」要件規定故遭稅處否准。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 注意 !!! 二親等財產買賣，未提付款證明，應課贈與稅

時間：2017-11-05
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅。但當事人能提出支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得之事實，不在此限。
 
該局說明，上述條文其立法意旨係為防杜二親等親屬間以虛構買賣方式逃避贈與稅，即使雙方在私法上為買賣之約定，但在法律上仍被推定為「財產贈與」行為，故二親等以內親屬間財產之買賣，若從納稅義務人所提出之證據無法明確得知買方是否確有支付價款之事實時，仍應視為贈與，是納稅義務人如有二親等間財產之買賣非屬贈與者，應保留相關支付價款之證明文件，以免因缺乏證明而遭課徵贈與稅。

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【收購持分、繼承土地】~ 購買地上權的房屋，可以拿到登記買方名字的建物權狀嗎？

購買地上權的房屋，因為不擁有土地，不會有土地權狀。若是地上權房屋屬於可分割過戶者，消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀，擁有建物權，可以依此直接向銀行貸款；但若是購買地上權不可分割過戶的房屋，房屋是登記在建商名下，消費者僅擁有使用權，沒有建物權，因此無法取得登記買方名字的建物權狀，也不能直接向銀行貸款。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 遺失土增稅單正本，如何申辦重購退

時間：2017-11-07
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾陳小姐詢問，她於2年內有買屋換屋事實，欲申辦土地增值稅自用住宅用地重購退稅，惟土地增值稅單不慎遺失，不知該如何申辦？
 
該處說明，土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請，應檢附已繳納土地增值稅單正本、買賣契約書影本等相關證明文件辦理。現陳君已繳納土地增值稅單正本遺失，可填寫申明書，申明該土地增值稅確係本人繳納，但不慎將其已繳納土地增值稅單遺失，即可申請辦理。
 
該處並說明，土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請，係指出售地及新購地2處均符合自用住宅用地要件(例：無出租、無營業、有本人或配偶、直系親屬設立戶籍於該址)，並符合新購地地價大於(出售地地價-已繳納土地增值稅)要件，退還不足支付新購土地地價數額之土地增值稅，最多退還已繳納土地增值稅；民眾申請經核准退稅後，仍須注意於新購地登記日起算5年內，不能有移轉情事及仍要符合前揭自用住宅用地要件，如有不合規定(例：全戶遷出戶籍)，會被追繳原退還稅款，提醒民眾留意確保自身權益。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 提醒注意 公寓大廈共用空間堆雜物妨礙出入，連續處罰

時間：2017-11-06
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】公寓大廈之共用空間為各住戶使用之公共空間，請勿堆置雜物妨礙出入，以免涉及公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，直轄市、縣(市)主管機關可依同條例第49條第1項第4款規定：「住戶違反第16條第2項或第3項規定者」處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 筆記起來！重購自用住宅退還土增稅「申請要件」

時間：2017-11-06
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購土地並供自用住宅使用，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額，可申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
 
稅捐機關提醒：先購買供自用住宅使用土地後，2年內再另行出售其他自用住宅用地，亦可適用。但在其新購土地完成登記的當時，其原有後售之土地就須符合為自用住宅用地才能符合規定。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 租屋新制 (( 押金 )) 不得 超過 2個月租金

2017-11-28 23:18:42 聯合報 記者黃國樑、丘采薇／台北報導

立法院昨天三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，月租金六千元以下部分免徵所得稅、六千至兩萬元部分則可減除百分之五十三的「必要費用」後再計稅，超過兩萬元部分，則回歸所得稅法規定的百分之四十三減除標準計算。

條例中也明訂，包括未來房東收取押金，不得超過兩個月租金總額，並在契約消滅時返還；此外，也對出租人的修繕義務、轉租關係、遺留物處理及出（承）租人提前終止租約等，都予以明確規範。

為讓租賃雙方獲得協助資訊及提升租賃糾紛處理效率，條例也有兩項配套措施：首先由政府輔導成立以出租人或承租人為成員的非營利團體（如房東協會、房客協會）。其次， 一旦住宅租賃案件發生糾紛，送由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會調處時，由政府扮演公正專業第三人角色，免收調處費。

為保障房東權益，條文明定，承租人毀損住宅或設備，不為修繕或賠償、承租人遲付租金達兩個月租額，經催告而拒繳、承租人未經同意轉租他人，房東可在卅天前，以書面通知承租人，提前終止契約；房東為重新建築必要，也可收回房屋，但須在三個月前通知房客。

法案也規定，符合規定的租賃住宅，各直轄市與縣市政府應給予適當的地價稅與房屋稅減徵優惠，並報財政部備查，不過，由於這兩個稅是地方稅，這項專法僅請各縣市因地制宜自行訂定地價稅及房屋稅減徵方式，並未做硬性規定 。

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【收購持分、繼承土地】~ 建有合法農舍的耕地可以辦理分割嗎？

已興建有合法農舍之耕地，如果分割後耕地面積達0.25公頃；或分割時耕地面積雖未達0.25公頃，但耕地卻屬特別准予分割的特別情形之ㄧ者，皆可以申請分割。

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【收購持分 / 繼承土地】~ !!! 注意 !!! 為子女償還銀貸 未求償，小心被罰

時間：2017-11-19

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示，依遺產及贈與稅法規定，在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務，以贈與論，應課徵贈與稅；惟此類以贈與論課徵贈與稅之案件，納稅義務人如係未辦理申報被查獲者，稽徵機關會先通知當事人於收到通知後10日內申報贈與稅，如逾期仍未申報，除補稅外，始依同法規定處以罰鍰。
 
該局指出，轄內A君提供名下土地作為其子向銀行辦理借款之擔保品，嗣因其子無力償還銀行借款2,000餘萬元，銀行遂向法院聲請拍賣該不動產以抵償債務，且A君事後並未向其子求償，經該局查獲，A君於收到國稅局通知後10日內辦理贈與稅申報，經按拍賣年度之清償銀行借款2,000餘萬元扣除當年度贈與稅免稅額220萬元後核課贈與稅。
 
該局再次提醒民眾，辦理遺產稅或贈與稅申報時若有不熟稔稅捐法令規定，可逕向當地稽徵機關洽詢，以維自身權益。

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內政部：老公寓加裝電梯補助放寬，最高補助

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-11-02
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2018年3月底我國高齡人口已超過14％，正式邁入「高齡社會」，為加速建構無障礙環境，內政部於2018年11月1日部務會報通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」修正草案，放寬5層以下公寓大廈改善無障礙設施補助門檻，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意。且自2019年起，每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元，以加速推動無障礙住宅。
 
內政部表示，考量老舊公寓增設昇降設備時常遭遇難以取得土地及建築物權利證明文件，故這次特別修正放寬5層以下原有住宅公寓大廈於共用部分，屬應申請建造執照或雜項執照改善無障礙設施的補助門檻，原先規定須取得共有所有權比例2/3以上之共有人同意，修正後，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意即可，讓有意願改善無障礙設施的民眾，更容易取得補助資格。
 
此外，這次修法也一併放寬原有住宅公寓大廈於共用部分，屬應申請變更使用執照或室內裝修審查許可改善無障礙設施的補助門檻，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意，或檢附區分所有權人會議紀錄即可，透過政府的補助，給予行動不便者一個友善的生活環境。
 
內政部指出，2018年10月1日也已訂定發布「原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點」，就原有住宅改善無障礙設施的補助項目、各項目補助金額上限及優先補助對象等皆予以規範，並特別提高民眾申請補助誘因，2019年度起，原有住宅增設昇降設備及改善無障礙設施補助費用，將由116萬元提高至216萬元，以加速無障礙住宅推動。

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區域利多 (( 板橋 埔墘 )) 地區都計通過

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2018-11-02
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為改善新北市板橋光環路二段及環中路一帶，現況鐵皮屋林立，地區環境品質不佳之老舊情形，市府擬定整體發展細部計畫，並在2018年10月2日新北市都市計畫委員會審議通過，預計年底前可發布實施，後續將由市府地政局辦理區段徵收開發。
 
新北市政府城鄉發展局柳宏典局長表示為縫合新北市各區域間之發展，新北市2011年升格後就開始進行都市計畫溪南、溪北整併，並於2015年7月15日完成第一階段發布實施，第二階段刻於內政部都市計畫委員會審議中，期望整合新北市區域發展條件之差異，並縫合都市邊緣地區，達到區域均衡發展之目標。
 
新北市政府城鄉發展局方凱玲科長板橋埔墘細部計畫總面積約4.36公頃，因應地區現況發展需要，規劃住宅區1.88公頃、乙種工業區0.62公頃，另為提升整體環境、公共設施服務品質，規劃包括公園、綠地及道路1.5公頃，未來可提供區內及板橋、中和地區民眾使用，除此之外，因應人口老化及長照需要，依照市府長照政策劃設0.36公頃社會福利設施用地，提供托老、托幼、日照設施等服務所需用地，建立完整長照服務網絡。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 出售農地如何免房地合一稅？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，房屋、土地交易所得稅(即俗稱之房地合一稅)自2016年1月施行以來，該局已接獲不少民眾電話詢問，是不是取得「農業用地作農業使用證明書」之農地，在出售時就一律免予課徵房地合一稅？為解決民眾疑議，該局提出了進一步的說明。
 
該局指出，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合所得稅法免納房地合一稅的規定。
 
但是實務上，有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手，所以沒有土地之增值，土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。若遇到這些情況時，能不能符合不課徵房地合一稅，依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作一個認定。
 
北區國稅局特別強調，土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」之情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。該局也呼籲民眾，為確保自身權益，在農地買賣移轉前，最好還是先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形，避免事後遭到補稅甚至處罰！

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【收購持分 / 繼承土地】~ 同大樓交換停車位「這個條件」免契稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】家住桃園市八德區的張先生近日來電詢問：想跟同棟大樓的住戶互換使用停車位，是否要課徵契稅？
 
桃園市政府地方稅務局表示，同大樓內各建物所有權人，各自所有共同使用登記的停車位，已辦理編號登記，日後所有權人相互交換分管使用位置，如果該交換車位持分範圍並無增減變動，僅係申請車位編號變更登記，非屬所有權移轉，免申報繳納契稅。
 
該局進一步說明，車位交換如有變動原持分比率，則持分比率增加的一方，就比率增加原因(如買賣、贈與等)，應向主管稽徵機關申報移轉契稅。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 請注意 自建農舍免徵房屋稅是有條件的

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2017-10-10
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，自建農舍免徵房屋稅，是有「但書」的，房舍符合免稅規定，請於原因、事實發生之日起30日內向所轄地方稅稅務機關申請減免，以確保權益。
 
稅捐機關表示，常有民眾以為自建農舍應該免徵房屋稅，其實這是誤解，因一般所稱農舍，大致可分為「供農民居住之自用農舍」和其他「直接作農業使用之房舍」，而只有符合房屋稅條例第15條第1項第6款規定：「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自己使用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。」才可免徵房屋稅，否則如變更作其他使用或空置者，仍是要課房屋稅；另外一般供人居住之自用農舍並不符免稅規定，仍要依照實際使用情形按不同稅率課徵房屋稅。
 
稅捐機關特別提醒鄉親，如果您的房舍符合上述免稅規定，請於原因、事實發生之日起30日內向所轄地方稅稅務機關申請減免，而使用情形若有變更如供營業、住家用或空置未使用等，也要辦理申報房屋使用情形變更，以確保您的權益。

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【收購持分、繼承土地】~ 縣市地價評議委員會開會時，土地所有權人能不能參加？為什麼？

地價評議委員會是採委員制，因此開會時，除委員及必要工作人員外，原則上一般土地所有權人不得參加，惟如果是依法評議人民異議案件時，異議人得推派代表列席說明，但仍應於審議時退席。雖然依照規定，一般土地所有權人在地價評議委員會開會時不能參加。但民眾可參與各直轄市、縣(市)政府或各地政事務所舉辦之公告土地現值作業說明會，以充分表達意見，所有意見將於彙整後，由作業單位研提處理意見，提送地價評議委員會於審議公告土地現值時參採。

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【收購持分、繼承土地】~ 對公告土地現值之調整有無表達意見的機會？

過去民眾無法瞭解政府每年公告土地現值查估作業及評議過程，致誤解地價評議為未透明化，對評定之地價產生質疑，為促使地價評議作業公開化、透明化。內政部訂頒作業規範中規定地政機關於地價評議前，應先舉行公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並聽取民眾反映意見，以加強政府與民眾之雙向溝通，使地價評議作業公平合理。

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【收購持分、繼承土地】~ 土地複丈(鑑界)規費如何計算?

土地界址鑑定費:每單位以新臺幣4000千元計收。1公頃為1單位。

(一)土地分割複丈費:

1、按分割後筆數計算,每單位以新臺幣800元計收。

2、申請人未能埋設界標,一併申請確定分割點界址者 加複丈費之半數。

(二)土地合併複丈費:免納複丈費。

(三)土地界址調整複丈費:

1、每單位以新臺幣800元計收。

2、申請人未能埋設界標,一併申請確定分割點界址者,加繳複丈費之半數。

(四)地形調整複丈費:

1、每單位以新臺幣800元計收。

2、申請人未能埋設界標,一併申請確定分割點界址者,加繳複丈費之半數。

(五)土地他項權利位置之測量費: 每單位以新臺幣4000元計收。

(六)土地界址鑑定費:每單位以新臺幣4000千元計收。以上費用,以每筆每公頃為計算位（每單位以新臺幣4000元計收,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加半公頃增收半數,增加不足半公頃者,以半公頃計;至於面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計）。

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【收購持分、繼承土地】~ 土地測量後面積減少有無固定格式之陳情書？

無固定格式之陳情書，請依一般書面陳訴即可。

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(( 巷道、騎樓用地 )) 申請減免 地價稅~~

土地未用其它用途使用，土地所有權人請於每年9月22日前提出申請，逾期申請自次年起適用，前已核准而用途未變更者，免再申請。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(ㄧ)聲請

1.遞出強制執行聲請狀2.實施查封3.鑑價4.詢問底價5.拍賣公告6.拍賣7.特別拍賣程序8.拍定9.通知行使優先承買權10.核發權利移轉證書11.訂定分配期日12.點交

聲請：
遞交強制執行聲請狀中應說明或檢附之文件：
(一)提出執行名義正本文件，如確定判決及確定證明書、本票、拍賣抵押物裁定及裁定證明書或與確定判決同一效力之證明文件。
(二)檢附債務人所有的建物及土地登記簿謄本正本。如為建造中未辦保存登記的房屋，債務人為起造人或原始建築人，債權人應提出工務機關核發的建照執照、使用執照，以證明起造人確為債務人。如建商為債務人，債權人應提出建商出售房屋的廣告圖，與地主訂立的合建契約書，或與承包商訂立的工程承攬契約書等，足以認定建商 為建物的原始建築人，即可執行。
(三)如果該不動產有遭第三人假扣押、假處分，則法院查封文號資料一併陳明，併為調卷拍賣聲請。一般土地、建物登記簿上即有此載明

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(二)查封

實施查封：
法官指定查封期日，函文地政事務所為查封登記。查封日，債權人應導引書記官、執達員到現場了解現況，書記官並當場制作查封筆錄。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(三)鑑價

鑑價：
當實施查封後，法官即指定鑑定公司對不動產為價鑑的通知，債權人應依通知，繳納鑑定費用並提供鑑定資料。

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節稅小撇步～(( 1樓 營業、樓上 自用的 透天厝 ))，可否申請地價稅 自用住宅 優惠稅率？

地方稅務局表示，近來接到民眾電話詢問，發現有民眾以為自有的透天房屋1樓做營業使用，2樓以上仍做住家使用，其地價稅不能申請按自用住宅用地優惠稅率課徵。事實上稅法規定並非如此，如土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之情事，符合自用住宅用地要件者，仍可申請依房屋實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅。

該局進一步舉例說明，張小姐所有3層樓的透天厝，其坐落土地面積90平方公尺，如果符合自用住宅用地要件者，則土地面積90平方公尺全部可按自用住宅用地稅率課徵地價稅；如果房屋1樓做營業使用，第2、3樓做住家使用，則土地面積60平方公尺，即90平方公尺的三分之二可按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(四)詢問底價

詢問底價：
法院依鑑定價格核定拍賣最低價格前，發函請債權人、債務人就鑑定價格表示意見。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(五)拍賣公告

拍賣公告 :
詢問底價後，法官即指定第一次拍賣期日，並訂定拍賣的最低價格，將不動產現況，如有無第三人占用、占有原因、能否點交，於拍賣公告中予以載明告知。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(六)拍賣、減價拍賣

拍賣、減價拍賣：
拍賣不動產，如無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額而告流標，法院應再減價拍賣( 減價範圍最高不超過前次拍賣價額百分之二十 )，如再拍賣不成則再減價拍賣。此時債權人可按原拍賣條件應買或承受。一般拍賣不動產期日的通知書均會載明：債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣日到場，並於該次期日終結前聲明之。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(七)特別拍賣

特別拍賣：
經二次減價拍賣而未拍定，債權人不願承受或依法不得承受，法院應進行(特別拍賣)程序，即民事執行處於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買的表示。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(八)承受、撤回強制執行

承受、撤回強制執行：
特別拍賣程序中，無人應買，債權人得聲請停止拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或債權人未承受，或債權人未於三個月內聲請另行估價拍賣或減價拍賣時，視為撤回強制執行。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(九)通知行使優先承買權

通知行使優先承買權：
不動產經拍定或交債權人承受時，依法有優先承買權人者( 如土地法第一０四條 )，法院應先通知優先承買人於法定期限或指定期限內表示確認其是否優先承買，如表示不為承買後，則通知拍定人繳納尾款或債權人繳足差額。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(十)核發權利移轉證書

核發權利移轉證書：
拍定人拍定繳足價金或債權人承受抵繳價款後，法院應核發權利移轉證書，拍定人或承受人即取得該不動產所有權。書記官同時函地政事務所塗銷不動產查封登記或地上權登記。命債務人於指定期日，將拍定或承受的不動產權利書狀交與拍定人或承受人或送去法院，債務人拒絕交出時，民事執行處得將該書據取交拍定人或承受人，並得以公告宣示未交出的書據無效，另作證明書發給拍定人或承受人( 強制執行法第一０一條參照 )。

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【收購持分 / 繼承土地】~ 法院民事執行處拍賣不動產的流程~(十一)訂分配期日、發款

訂分配期日、發款：
於拍定人或承受人繳交價金，如有應抵繳土地增值稅，於稅捐稽徵機關查復增值稅額後，書記官應製作分配表，指定分 配期日通知債權人領款。如對分配表所載各債權人債權或分配表金額不同意者，應於分配期日前一日，向民事執行處提出書狀異議。民事執行處依強制執行法第三十四條更正分配表，或就無異議部分先為分配，分配案款後，除本案執行的債權人及併案的債權人係以拍賣抵押物裁定為執行名義聲請執行者不得發予債權憑證外，對未受償債權，發予債權憑證。

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租賃條例 ((包租代管法制化)) 租屋管理 免煩惱

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-06-26

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)於2018年6月27日施行，內政部表示，為健全租屋市場，已建立「租賃住宅服務業」專業包租代管服務制度，並具備「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，透過法制化管理，可協助房東處理繁雜的租屋管理事務，及協助租賃雙方釐清權利義務關係，藉由產業用心經營，以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。
 

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問題嚴重，((55％年輕人)) 擔心「老無所居」

作者：MyGoNews蕭又安
時間：2018-06-22
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中信房屋調查民眾對於老年後的居住問題，調查結果顯示，在20到29歲的民眾中，有54.6％的受訪者擔心老年後的居住問題；在30到39歲的民眾中，則有55.8％的受訪者擔心老年後的居住問題。至於超過40歲以上的受訪者，在40到49歲的民眾中，有46.3％擔心老年後的居住問題；在50歲以上的民眾中，有44.8％擔心老年後的居住問題，相較於年長的受訪者，年輕人更擔心老來居屋。以行政區來分析，台中市的受訪者最擔心老年後的居住問題(56.2％)，其次為台北市(50.9％)，第三則為新北市(48.7％)。
 
中信房屋副總經理劉天仁表示，現在年輕人所面對的環境比過去更為競爭及嚴苛，包括薪資停滯、工時過長、物價上漲等壓力，30-40歲的青年，家庭負擔最重，要奉養上一代，也要撫育下一代，如果而這個年齡層的收入，並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升，就會因為生活的壓力而對未來產生焦慮，這也是值得政府留意的現象。

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地政稅務 房屋供神壇使用「有優惠稅率」嗎？

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-06-10

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有民眾來電詢問，如果房屋供神壇使用，是否仍可適用地價稅自用住宅用地稅率？出售時得否按自用住宅用地課徵土地增值稅？高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第9條規定，所稱自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍，而且無出租或供營業用之住宅用地。該處進一步說明，房屋供神壇使用，已非土地稅法第9條所稱的自用「住宅」用地，不可適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，也不得依同法第34條規定，按優惠稅率計課土地增值稅。

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【收購持分、繼承土地】~ 板橋地政-地籍謄本進化論01-地籍謄本演進

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【收購持分、繼承土地】~ 板橋地政-地籍謄本進化論02-台帳與日據謄本範例說明

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((總價39億元)) ！ 高雄市 四千多筆 土地 待繼承

聯合線上

2018年5月14日 上午11:44

高雄市地政局公告今年逾期未辦繼承登記的不動產，公告土地計有4423筆，面積超過102公頃，建物有422棟、面積達3萬 6980平方公尺，如今107年公告土地現值計算，土地總價值達新台幣39億餘元。

其中1筆土地在大樹區姑婆寮段，持分面積逾1萬4000平方公尺土地，公告現值逾1億4898萬元為最高。另外，有1筆土地係位在左營區新光段，面積878.8平方公尺土地，公告現值也超過7000萬元。

高雄市政府地政局長黃進雄表示，依土地法第73條之1規定，繼承人未辦繼承列管公告期滿後未辦理繼承登記者，除了在公告期間提出不可歸責於繼承人的事由，申請暫緩列冊管理外，將被列冊管理15年，逾期再未辦理繼承登記者，就由地政機關移請財政部國有財產署公開標售。

高雄市地政局統計今年底預計移送標售民國92年開始列冊管理屆滿的不動產，計有土地655筆、建物29棟，依107年度公告土地現值計算，土地總值約新台幣3億4500萬元，標售所得存入專戶保管10年，繼承人得依法提領，10年期限屆滿仍未提領者，就會歸屬國庫。

黃進雄說，土地未辦繼承，主要是原因不外是「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」及「不諳法令」等。

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【收購持分、繼承土地】~ 板橋地政-地籍謄本進化論03 重造前舊簿範例說明

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【收購持分、繼承土地】~ 日據時期繼承習慣之不動產登記實務解說

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【收購持分、繼承土地】~ 人工登記簿謄本實例解析

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【收購持分、繼承土地】~ 何謂「土地台帳」

日據時期，土地台帳為日本政府徵收地租（賦稅）之冊籍，由主管地租機關所保管，當時土地所有權人得繳納手續費請求發給土地台帳謄本，以作為查對地租之參考.

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政院通過 ((實價登錄修正案)) 送立院審議

2018/05/03 16:38

行政院會3日通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案，將送立法院審議，未來在保護個人資料的前提下，透過提早申報時間、納入自售預售屋、完整揭露門牌或地號及調整罰則，民眾將獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊。

地政司表示，「實價登錄地政三法」是指平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例中與實價登錄制度相關的規定，修正重點包括：買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重，透過制度精進，讓實價登錄更符合社會期待。

地政司指出，目前買賣案件實價登錄是在完成買賣移轉登記後30日內辦理，預售屋則由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報，這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時辦理，揭露時間將可縮短30日；預售屋提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，大幅縮短揭露時間。

有民眾擔心揭露詳細門牌或地號，對個資保護有疑慮，地政司說明，個資是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號等可以直接或間接方式識別個人的資料，而門牌、地號、價格是不動產的標示資料，不屬於個資範圍。自2015年2月2日起，原本任何人都可申請揭示所有權人完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本，已修正隱匿個人資料，所以實價登錄資料如揭露詳細門牌或地號，已無從透過謄本間接識別個人資料，這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示，避免交易當事人錯誤判斷。

此外，這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互確認，提升資訊正確性，如有刻意造假哄抬，也透過修法將主管機關查核權提升到法律位階，未來主管機關可進一步查核契約及付款證明文件，確保交易資訊真實正確。

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【收購持分、繼承土地】~ 區段徵收土地地價補償費如何計算？

區段徵收土地地價補償費，是依照徵收公告期滿次日起第十五日之公告土地現值（含加成補償）計算；位於都市計畫區內之公共設施保留地，則須依照毗鄰各非公共設施保留地之平均公告土地現值計算。

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【農地重劃】~ 農地重劃後農地坵形規劃原則為何？

1.坵塊以長方形為原則，通常長邊均以田埂為界，短邊則臨接農路及水路，使能直接臨路灌溉和排水。

2.最小坵塊面積，以該重劃區規劃坵塊短邊十公尺計算之面積為準。

3.坵塊方向應配合地形、日照、風向及土地分配設計。

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【收購持分、繼承土地】~ 農地重劃區農路規劃設計原則如何？

1.農路系統及路寬分為：

(1)幹道農路：聯貫村莊或區外縣、 鄉、鎮道路者，路寬7公尺 。

(2)主要農路：聯接縱向或橫向農路者，路寬6公尺 。

(3)田間農路：即一般耕作農路，為臨接各坵塊短邊之農路，路寬4公尺 。

2.農路路面舖設碎石級配底層為原則。

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【收購持分、繼承土地】~ 農地重劃農民負擔情形如何？

農地重劃之農路及水路，所需用地除了以重劃區內為公有及農田水利會所有農路、水路抵充外，不足的用地由區內農民提供，並按參加重劃分配土地的面積比例分擔。

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「搭橋人」出版了！((建築代銷)) 為自己說 正名故事

【MyGoNews蕭又安/專題報導】為什麼台灣會有獨創全球的房屋預售制？為什麼半世紀以來建築代銷年年創下高金額的產值？為什麼建築代銷一直有著新奇又聰明的賣房子點子？為什麼建築代銷有說不完的精彩的故事？一年高達1兆2千億產值的建築代銷，是怎麼發展來的？半世紀的台灣不動產業界建築代銷的精彩人和事，《搭橋人》依著時序說出了很多你不知道的故事。

由代銷公會全聯會出版的《搭橋人》，是本建築代銷的紀錄故事，從1971年10月31日開始，從戰後台灣都市化發展的過程中，就業人口大量移入，人人都要有一個窩的需求下，建築代銷自行搭起舞台，從此展開台灣預售制度，拉出台灣住宅市場奇蹟的一頁，這也是台灣第一本講述代銷的故事。

中華民國不動產代銷公會全聯會特地出版《搭橋人》一書，固然是為紀錄這段近半世紀產業的歷史，但更想要的是讓社會大眾認識建築代銷的發展歷程，明白建築代銷在近半紀以來為建築、為環境所做的努力，他們是一群對城市有著夢想有著感動的代銷人，在建築代銷所推出的個案中都有一幅美好的定位，他們對土地的定位，對都市環境的期望和貢獻，對建築居家生活品質的提升，建築代銷有熱誠更有熱情，每個代銷人都期望為每一個家做得更好。
 
半世紀以來台灣獨創的建築代銷產業不只是房地產的行銷者，也是市場交易的訊息提供者。建築代銷做的是一份搭橋的工作，在文明與文化之間、在建商與消費者之間，建構善意的連結。引進海外建築設計，為城市文明注入活水。為購屋人反映格局規劃需求，再以恰當的廣告找到合適的客戶群。
 
隨著台灣社會的經濟發展，建築代銷產業每年的產值高達新台幣8000億到1兆2000億之際，建築代銷所從事的這份工作倍顯關鍵地位，從居住環境到城市文明與文化間，《搭橋人》的責任影響愈來愈重，也有著迫切讓大家正視，真正的認識建築代銷的價值與其半世紀以來用創意搭建的「橋」。
 
藉著出版《搭橋人》，代銷公會要讓視聽大眾瞭解建築代銷不只是賣房子而已，建築代銷從土地的開發到房屋產品的定位都扮演了關鍵角色。多年來更積極參與政府各項公共政策的制定與施行，譬如房屋相關稅賦政策、大眾運輸交通規劃、都市更新等，因為這在在都影響房屋的行情乃至於對都市的生活品質有直接的影響力，在《搭橋人》一書中都有關鍵個案來見證。
 
而今高房價的市場下，政策提出的社會住宅方案執行不易，建築代銷深諳環境與市場的狀況，認為這並非解決房市問題的唯一途徑，因為地點、成本及價格都不一定能全然滿足所有人的需求，只有藉由市場機制來訂定措施導引，才能滿足不同的需求，建築代銷業者半世紀以來累積的經驗，是房屋市場上的行家，最能找到方法，在《搭橋人》書中每一個關鍵時刻，都展現了建築代銷掌握的市場機制，才可以協助市場達到供需平衡，房價自然穩定。
 
《搭橋人》這本除紀錄建築代銷業的發展過程，也透過每個個案向大家展示建築代銷業者對未來發展之願景的描繪，從「搭橋人」書中看到了建築代銷的專業和對未來遠景的抱負！
 
【《搭橋人》風雲人物的精彩經驗分享/本文由中華民國不動產代銷全國聯合會提供刊登】


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內政部：*** 都更條例 ((修正案))*** 立法院 初審 通過

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-03-27
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】「都市更新條例修正草」案2018年3月26日經立法院內政委員會初審通過，內政部感謝修法期間各民間組織、專家學者、業界、專業團體、縣市政府提供意見，以及審查過程中委員的理性討論與溝通。本次委員會也採納委員與民間團體的意見，修正部分條文，對於執行細節的要求，則納入施行細則修正與立法說明敘明，加強對政府施政的要求。
 
內政部表示，本次修法已增列「政府主導都市更新」專章，公辦都更的方式可以由政府自行實施或同意其他機關(構)實施，實務上為借用民間充沛資源，亦可採公開評選委託民間事業機構為實施者，以利多元合作推展都更業務。
 
審查過程中部分委員擔心的是，經由公開評選委託事業機構擔任實施者後，政府職能會不會因此消失？是否公辦轉私辦？對此內政部回應，完整的政府主導都更程序包括：都市計畫變更、更新地區劃定、更新事業計畫擬定與實施、舉辦公聽會、審議、聽證、核定與監督管理等項，該委託事項僅限「都市更新事業計畫擬定與實施」一項而已，其餘仍屬政府職能與公權力的執行，對於權利關係人與實施者之爭議，亦納入都市更新爭議與審議會的職掌。
 
另外，內政部近期將成立「國家住宅及都市更新中心」，以及財政部主導由八大公股行庫與台灣金聯於4月共同成立「台灣金融聯合都更服務公司」，足見政府增加職能與推動公辦都更的決心。
 
考量實務及縣市政府執行經驗，難以全面由政府劃定都市更新地區，故仍維持自行劃定更新單元之機制。對於審查過程中委員建議應明定劃訂準則及與都市計畫連結，已於草案中增訂縣市政府應於修法後3年內檢討劃定基準並提都委會審議通過，未來並應定期檢討。
 
另外，部分委員提議自劃單元同意比率須100％，內政部表示，由於都市老舊市區產權紛雜，推動過程常有找不到人，或屬於神明會、祭祀公業等土地的情形，實務執行上確有困難。
 
以弱勢照顧與程序保障為前提 代拆是最後執行工具 避免有心釘子戶長期拖累更新案
 
政府代拆是本次修法最受矚目的議題，修法後強化不同意戶權益的四道防線處理，包括更新地區劃定及自劃單元基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通後，始得為之，有助於減少執行爭議。
 
至於更新後不應造成弱勢住戶流離失所的議題，內政部也參考委員意見，針對屬住宅法規定之社會經濟弱勢或更新後未達最小分配面積單元致無屋可住者，未來將由地方政府專案提供社會住宅或租金補貼之協助。
 
內政部最後指出，「都市更新條例修正草案」後續將進入立法院二、三讀審議程序，未來修法通過後，將能更務實、全面、有效推動都市更新，成為促進國家建設及都市發展的有效工具。

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O2O ((五大房仲聯手)) 樂屋打造 700億成交大平台

作者：MyGoNews蕭又安
時間：2018-03-15

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】經歷過2016年房市低谷，2017年台灣房市逐漸回暖，綜觀2018年前兩個月的房市表現，確實感受到春燕將至。不過，在成交量相對低迷，消費者又以自用為主的格局下，房仲業者得採取更積極的作法因應，也因此，國內知名房仲業者-21世紀不動產、大家房屋、中信房屋、太平洋房屋與住商不動產聯手，透過樂屋網，以全方位的新服務，打破沉悶已久的台灣房市。以五大房仲的規模來說，初估年度提供成交物件約35000件，若以每件1000萬，流通率20％計算，將是700億的大成交平台，不只是國內業者創舉，也將為台灣房產業帶來新亮點。
 
樂屋網總經理蕭政華指出，O2O對互聯網來說並不陌生，但對房地產業來說，並沒有那麼熟悉，O2O營銷模式又稱離線商務模式，是指線上營銷線上購買帶動線下經營和線下消費，O2O通過打折、提供信息、服務預訂等方式，把線下商店的消息推送給互聯網用戶，從而將他們轉換為自己的線下客戶，這就特別適合必須到店消費的商品和服務。在整個購屋過程中，看屋往往花費最多時間，透過全新的O2O模式，消費者可以一站到位，更快速地做出購屋決策，縮短成交時間。
 
針對目前的市場，21世紀不動產董事長王福漲觀察，在這數位潮流下，五大品牌房仲藉由樂屋平台，提供給消費者更聰明和迅速的不動產資訊，提升物件配對媒合率，創造出銷售量，也符合21 smarter bolder faster 服務精神，共創三贏。

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房東注意 約定由 ((承租人負擔扣繳稅額))，該扣繳稅額 ((視同租金))

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-03-11

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部高雄國稅局表示，近期查獲A公司向B君(中華民國境內居住之個人)承租房屋，租賃契約約定由A公司負擔租賃所得扣繳稅額，B君每月實收租金180,000元，A公司誤以180,000元的10％扣繳稅款18,000元，發生短漏扣繳稅款情事。
 
該局進一步說明，依財政部賦稅署48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同。前例A公司每月給付B君180,000元，扣繳稅額由A公司負擔，則其租金應扣繳所得額為200,000元〔180,000÷(1-10％)〕，租金應扣繳稅額為20,000元(200,000×10％)。
 
國稅局特別提醒營利事業之負責人，不論係公司行號或小規模營業人，如因承租營業場所或店面而給付租金，應按實扣繳稅款並於規定期限填報扣(免)繳憑單，以免逾期繳納或逾期申報而受罰。

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